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18.不動産価格鑑定評価
不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関して

不動産の鑑定評価の手法は、
原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに大別され、鑑定評価方式の適用に当たっては、鑑定評価方式を案件に応じて適切に適用する必要があります。
この場合、原則として3方式を併用して評価すべきとされ、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により3方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきとされています(不動産鑑定評価基準総論第7章第1節、第8章第6節)。

対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときは、この手法を適用することができます。造成地や埋め立て地等のケースが想定されます。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
原価法は、対象不動産が建物または建物およびその敷地である場合において、再調達原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができます(
不動産鑑定評価基準総論第7章第1節)

取引事例比較法における取引事例は、近隣地域または同一需給圏内に類似地域に存する不動産に係るものでなければなりませんが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るものから選択することができます(不動産鑑定評価基準総論第7章第1節)。


収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法です。
収益還元法は、賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効ですが、文化財の指定を受けた建物等の一般的に市場性うぃ有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、
自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるべきとされています(不動産鑑定評価基準総論第7章第1節)


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