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22.宅地建物取引業者との売買契約
設例
Cさんは、中古マンション物件(4800万円)について、売主であるM社と交渉の結果、売買代金4,400万円(税込)で売買することを合意し、売買契約書の締結および手付金の授受を行う予定です。


売買契約書において、「手付金は契約成立の証し(証約手付)として授受する」旨の特約をした場合であっても、Cさんは手付金を放棄して契約を解除できます。宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が売主の場合、手付がどのような性質のものであっても解約手付としての性質を失わない旨の規定をしております。(宅地建物取引業法第39条2項)

M社は、手付金の保全措置を講じたとしても、宅地建物取引業者である同社が、業者でないCさんから売買代金の2割(この例では880万円)
を超える金額の手付金を受領することはできません(宅地建物取引業法第39条1項)

手付金の額を800万円とすることで合意したが、Cさんがその全額を用意するのに1カ月を要することが判明したため、M社が「手付金は分割払で結構ですので、とりあえずすぐに契約しましょう」と勧誘することは、業者がCさんに対する
貸付またはその他信用供与することによって契約を誘引することに相当し、これは禁じられている(宅地建物取引業法第47条3項)。

売買契約の締結後、CさんまたはM社のいずれかが、手付金に基づいて当該契約を解除しようとする場合、履行遅滞や不完全履行等の法律で定めた解除原因がなくても、その
理由を問わず一方的に解除できる制度であり、売主が宅地建物取引業者であっても同様です。

宅地建物取引業法は、売主が宅地建物取引業者の場合、「物件の引き渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利になる特約は無効」としています。
民法は、瑕疵担保責任を負う期間を「買主が瑕疵を知った時から1年」としています。
売買契約で何ら
特約していない場合は、民法の規定が適用される為、「物件の引き渡しから2年間」とはなりません。(宅地建物取引業法第40条、民法第566条、第570条)

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業社が売主の場合、「損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、その
合算額が売買代金の10分の2を超えてはならず、超えた部分は無効」と規定しています。(宅地建物取引業法第38条)

宅地建物取引業法第37条の2のクーリングオフ制度による申し込みの撤回や売買契約の解除は、申込者(買主)が物件の引き渡しを受け、かつその代金の全部を支払ったときはできなくなると規定されています。

M社が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて交付を受けた本物件の「住宅性能評価書」を添付してCさんとの売買契約を締結した場合であっても、 住宅性能評価制度は、既存住宅の検査点検時の状態について評価、表示する制度であり、当該住宅の瑕疵担保責任およびアフターサービスとは関係ないものであり、建物の瑕疵(欠陥)の有無を判断するものではありません。



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