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23.旧借地法の適用ある借地権
設例
Kさんは、Lさん所有の甲土地を借り受け、木造の建物を建築し、居住していますが、当該建物が老朽化した為、建替えを検討しています。

[甲土地の借地条件等]
土地賃貸借契約 昭和49年4月1日(書面による)
権利の種類 賃借権(甲土地の登記記録に登記あり)
目的 居住用の木造建物の所有
存続期間 30年間
更新 特に当事者間の合意はなく、平成16年に土地の使用継続による法定更新実施

※ 以下 この借地権を 「本件借地権」といいます。

[建築工事請負契約書(抜粋)]
Kさんが再築する予定の建物の請負契約書には以下の条項がある。
  • 引渡し完了前に生じた天災その他による建築物の損壊等の危険は、請負人が負担する
  • 請負人は、建物の瑕疵については、引渡しの後、住宅の構造耐力上主要な部分につき、5年間に限り瑕疵担保責任を負い、その他の部分については、1年間に限り瑕疵担保責任を負う。

本件借地権は、契約の更新に関しては旧借地法の適用を受けます(借地借家法附則第6条)。

いわゆる旧法借地権です。
本件借地権は、木造(非堅固)の建物の所有を目的としていて、当事者間で存続期間の定めが無いので、
最初の存続期間は30年、更新後の存続期間は何回目の更新であっても20年です(旧借地法第2条第1項、第6条第1項、第5条第1項)。
仮に平成16年に更新する際は、本件借地権の存続期間は、更新日より20年となります。

旧法借地権は、法定更新後に借地上の建物が老廃した場合においては消滅します(借地借家法附則第5条、旧借地法第2条第1項但し書き)。建物の老廃とは、建物に生じた自然的腐食によって、建物の社会経済的効用を失ったとみられる場合をいいます。尚、朽廃には、天災や取り壊しなどによる建物の滅失は含まれないとされています。

Kさんが地代の減額を請求した場合で、Lさんとの協議が調わないとき、その請求を受けた者(借地権設定者)は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代の支払いを請求することができます(借地借家法第11条第3項)。 従って、減額を正当とする裁判が確定するまでは、借地権設定者が請求した地代全額を支払う必要があり、借地権者が減額請求した地代を支払うことだけでは債務の一部不履行として、通常は受領を拒否され、契約解除の事由となります。



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