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24.借地上の建物の滅失・再築
設例
Kさんは、Lさん所有の甲土地を借り受け、木造の建物を建築し、居住していますが、当該建物が老朽化した為、取り壊し、再築した場合

[甲土地の借地条件等]
土地賃貸借契約 昭和49年4月1日(書面による)
権利の種類 賃借権(甲土地の登記記録に登記あり)
目的 居住用の木造建物の所有
存続期間 30年間
更新 特に当事者間の合意はなく、平成16年に土地の使用継続による法定更新実施

※ 以下 この借地権を 「本件借地権」といいます。

[建築工事請負契約書(抜粋)]
Kさんが再築する予定の建物の請負契約書には以下の条項がある。
  • 引渡し完了前に生じた天災その他による建築物の損壊等の危険は、請負人が負担する
  • 請負人は、建物の瑕疵については、引渡しの後、住宅の構造耐力上主要な部分につき、5年間に限り瑕疵担保責任を負い、その他の部分については、1年間に限り瑕疵担保責任を負う。

借地権者であるKさんが建物を取り壊した場合、特段の定めがなくても、借地権設定者であるLさんは借地契約の解約を申し入れることはできません(旧借地法第7条)。

借地契約に於いて、
建物の滅失により本件借地権が消滅する旨の特約を設けていた場合であっても、借地権者に不利なものとして無効となります(同法第7条、第9条)。従って、建物を取り壊しても、当然には借地権は消滅しません。

Kさんは、借地上の建物を取り壊した場合でも、その後、甲地を新たに取得した第三者に対しても本件借地権を対抗できます。

Kさんが本件借地権の存続期間を超えて存続すべき建物を再築した場合、借地権設定権者が遅滞なく異議を述べなかったときは、借地権は建物の
滅失の日から起算して堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年存続する(旧借地法第7条)。 ※ 建物再築した日から20年ではありません。


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