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掲載経過により、表現や数値等に差異がありますので、内容はあくまで参考で、詳細はご相談ください。
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25.請負契約
設例
Kさんは、Lさん所有の甲土地を借り受け、木造の建物を建築し、居住していますが、当該建物が老朽化した為、取り壊し、再築するため、請負人と請負契約を締結しようとしています。

[甲土地の借地条件等]
土地賃貸借契約 昭和49年4月1日(書面による)
権利の種類 賃借権(甲土地の登記記録に登記あり)
目的 居住用の木造建物の所有
存続期間 30年間
更新 特に当事者間の合意はなく、平成16年に土地の使用継続による法定更新実施

※ 以下 この借地権を 「本件借地権」といいます。

[建築工事請負契約書(抜粋)]
Kさんが再築する予定の建物の請負契約書には以下の条項がある。
  • 引渡し完了前に生じた天災その他による建築物の損壊等の危険は、請負人が負担する
  • 請負人は、建物の瑕疵については、引渡しの後、住宅の構造耐力上主要な部分につき、5年間に限り瑕疵担保責任を負い、その他の部分については、1年間に限り瑕疵担保責任を負う。

Kさんは、工事が完成する前において、建築工事に手抜きが認められるなど請負人に故意や過失がある場合等、いつでも契約を解除できる(民法第641条)。⇒請負人の過失や債務不履行があることを要件としていません。
ただし、この場合は、注文者は、請負人に生じた損害を賠償しなければなりません。

住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は住宅を注文者に引き渡したときから10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分(基礎・柱など)の瑕疵について、瑕疵担保責任を負います。仮に特約で5年間の期間を定めていた場合は、無効となります。

請負工事の目的物に瑕疵があり、そのために契約の目的を達成できないときは、注文者は契約の解除をすることができます。ただし、建物その他の土地の工作物にかかる請負契約については、契約の解除をすることはできません(民法第635条)。よって、建物については重大な瑕疵があっても、解除権は認められません。請負人にとって完成した建物を除去することは酷であり、社会経済的損失も大きいからです。

本契約においては、引渡し完了前に生じた天災その他による建築物の損壊等の危険は、請負人が負担するとしているので、建物引渡し完了前に生じた地震により建物が損壊した場合、
請負人はそれまでの仕事に対しての報酬を請求することはできません。尚、特約が無い場合でも請負の場合は、仕事の完成前の災害は請負人の損失となります。完成が可能な
時は、改めて請負人の負担で仕事を完成させ、対価の増額は請求できません(民法第536条)


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