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27.定期建物賃貸借契約
設例
山本さん兄弟(仮名)は、XYマンションの302号室(以下「本物件」といいます)を父親から相続により共同で取得し、共有しています。
本物件を、将来兄弟どちらかが住居として使用する可能性があるので、佐藤さん(仮名)に定期建物賃貸借契約(以下「本契約」といいます)により賃貸することにしました。
尚、佐藤さんは、XYマンションの区分所有者ではありません。


[本物件の概要]
名称  :XYマンション(総戸数 60戸)
部屋番号:302号室
専有部分の床面積(登記記録の床面積): 110m2
共有者: 山本兄弟(長男 1/2、二男 1/2)

[本契約の条件]
期間   : 平成22年4月1日から平成24年3月31日まで
使用目的 : 居住用に限る

[その他]
・ XYマンションの管理規約(以下「本規約」といいます)においては、集会の議決権に関し、以下の定めがあります。
 「区分所有者は代理人によって議決権を行使することができるものとし、その代理人は、その区分所有者と同居するものもしくはその区分所有者の住戸を借り受けた者、または他の区分所有者もしくはその区分所有者と同居するものでなければならない。」

定期借家契約は、公正証書による等、書面によって行わなければなりません。公正証書が絶対条件ではありません。契約の更新が無いこととする旨の特約も無効になることはありません(借地借家法第38条第1項)。

山本兄弟は、本契約締結前に佐藤さんに対して、契約の更新がなく期間満了により
賃貸借が終了する旨を書面を交付して説明しなければ、契約の更新がないこととする旨の特約は無効となります。 しかし、普通借家契約としては有効に成立します(同法第38条第2項、第3項)。

佐藤さんは、本契約の成立後、転勤によって本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、定期借家契約に中途解約の定めが無く、床面積が200m2未満の居住用建物の賃貸の場合は、転勤等のやむを得ない事情により、定期借家契約の解約の申し入れをすることができ、
解約の申し入れから1カ月を経過することにより定期借家契約は終了します(同法第38条第5項)。

山本兄弟が、佐藤さんに対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知を平成23年12月末日に行った場合、 期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、
期間満了の1年前から6か月前(以下「通知期間」)に賃借人に対し、期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません
ただし、賃貸人が通知期間経過後に賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知から6カ月後に建物の明け渡しを請求することができます(同法38条第4項)。従って、期間満了日までに明け渡たす必要はありません。


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