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28. 共有

設例
山本さん兄弟(仮名)は、XYマンションの302号室(以下「本物件」といいます)を父親から相続により共同で取得し、共有しています。
本物件を、将来兄弟どちらかが住居として使用する可能性があるので、佐藤さん(仮名)に定期建物賃貸借契約(以下「本契約」といいます)により賃貸することにしました。
尚、佐藤さんは、XYマンションの区分所有者ではありません。


[本物件の概要]
名称  :XYマンション(総戸数 60戸)
部屋番号:302号室
専有部分の床面積(登記記録の床面積): 110m2
共有者: 山本兄弟(長男 1/2、二男 1/2)

[本契約の条件]
期間   : 平成22年4月1日から平成24年3月31日まで
使用目的 : 居住用に限る

[その他]
・ XYマンションの管理規約(以下「本規約」といいます)においては、集会の議決権に関し、以下の定めがあります。
 「区分所有者は代理人によって議決権を行使することができるものとし、その代理人は、その区分所有者と同居するものもしくはその区分所有者の住戸を借り受けた者、または他の区分所有者もしくはその区分所有者と同居するものでなければならない。」

本物件に関わる法律関係について
佐藤さんの過失により、本物件が水漏れによる被害が発生した為、佐藤さんに対して損害賠償を請求する場合、山本一郎さん(兄)は単独で、その損害賠償金の
全額を請求することはできません
不法行為に基づく損害賠償請求をする場合には、各共有者は、それぞれの
共有持分も割合に応じて請求すべきであって、その割合を超えて請求することはできません(最高裁判例昭41・3・3)。
※ 民法第709条: 故意または過失によって他人の権利または法律上保護される権利を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負います(不法行為による損害賠償)。

佐藤さんが本契約に違反し、それが契約解除原因に相当する行為であった場合でも、山本一郎さん
単独では、債務不履行を理由に本契約を解除することはできません
共有物の賃貸借契約を解除することは民法第252条の管理行為に該当し、
過半数の共有持分を有するものは、単独で共有部を目的とする賃貸借契約を解除することができます

本契約が終了した場合、山本一郎さんは単独で、佐藤さんに対して、本物件の明け渡しを請求することができます。賃貸借契約の終了を原因とする建物の明け渡し請求は、性質上
不可分債権とされます。従って、各債権者はすべての債権者の為に履行を請求することができます(民法第428条、最高裁判例42・8・25)

XYマンションの管理組合は、山本一郎さんに対して、マンション管理費の全額を支払うように請求することができます。
専有部分が共有である場合、マンションの管理費の支払い義務は性質上
不可分債権とされています。従って、共有者のいずれに対しても管理費の全額を請求することができます(民法第430条、第423条)。


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